середа, 11 листопада 2009 р.

Будущее рынков строительства и недвижимости: экспертная оценка

Сегодня рынок строительства и недвижимости, до недавнего времени занимавший ключевое место в отечественной экономике, фактически достиг своего ценового дна. Мы не ставим своей целью анализировать в статье основные причины стремительного ухудшения ситуации на рынке, они общеизвестны и неоднократно обсуждались в экспертном сообществе, а также в большинстве общенациональных СМИ. Отметим лишь, что главная причина отечественного кризиса строительной отрасли, по сути, копирует аналогичную общемировую тенденцию: относительно дешевые и доступные кредиты, а также спекуляции строительных компаний и в определенной мере банков.

Вместе с тем, по нашему мнению, сейчас крайне важно спрогнозировать и выделить основные тенденции, которые будут определять развитие рынка строительства и недвижимости в Украине в ближайшие полгода. Это позволит существенно уменьшить риски повторения кризисных явлений и будет способствовать развитию отрасли, которая является основополагающей для эффективного функционирования многих других как производственных, так и непроизводственных сфер экономики.

Сразу отметим, что возврата цен на уровень начала 2008 года, по нашему мнению, не предвидится (что, кстати, подтверждают и общемировые тенденции – во втором квартале 2009 года стоимость жилья практически повсеместно откатилась до уровня 2000–2005 годов, потеряв за время рецессии 5% – 70% в зависимости от страны). Вместе с тем, несмотря на лавинообразное сокращение доходов граждан, отсутствие нормально функционирующей системы ипотечного кредитования, рост процентных ставок по кредитам, а также резкие валютные колебания, цены на квартиры будут расти, что обусловлено потребительским спросом. Последний поддерживается наличием тенденции общего снижения цен, активно внедряемыми компаниями системами скидок, а также широким выбором жилья различного класса и на любой вкус. Кроме того, в Украине (в том числе и в Киеве) уровень обеспеченности граждан недвижимостью остается по сравнению со странами ЕС крайне низким.

В целом жилая недвижимость, приобретенная как на вторичном рынке, так и у проверенного и надежного застройщика, остается едва ли не самым стабильным и выгодным вложением свободных средств даже во время кризиса (особенно в сегменте элитного жилья), так как, к примеру, доллар может в значительной мере обесцениться, а квадратные метры в столице европейского государства всегда будут в цене.

В связи с этим актуализируется проблема выбора «правильного застройщика». По нашему мнению, основным критерием выбора «правильного застройщика» должна стать «кредитная история» последнего, которую можно выразить короткой, но емкой формулой: что → когда → где → как → зачем → сколько. Полная информация о том, какие объекты построила та либо иная компания, в какие сроки, с использование каких технологий и тому подобное, позволит минимизировать риски в первую очередь для покупателей, которые выступают основными потребителями данной отрасли.

Что касается рынка вторичного жилья, то в ближайшее время он будет развиваться более динамично, чем рынок новостроек. Это связано с тем, что в результате общего падения цен, а также приостановки строительства значительного количества новых жилищных объектов вследствие финансово-экономического кризиса, появилось больше вторичного жилья достаточно высокого качества. Преимущество инвестирования именно в подобную жилую недвижимость очевидны. Во-первых, не нужно ждать ввода дома в эксплуатацию. Во-вторых, как правило, подобные квартиры уже неплохо отремонтированы в соответствии с европейскими стандартами. В-третьих, наличествует общая инфраструктура района. В-четвертых, возможен вариант прямой сделки без услуг посредников (процент которых стабильно увеличивается и составляет около 20% – 30% операций купли-продажи).

В целом кроме вышеперечисленного для нормализации работы рынка недвижимости в ближайшее время необходимо также существенно усилить государственный контроль над строительной сферой (в частности, контролировать колебания цен на строительные материалы). В идеале речь идет о разработке системной государственной политике, которая будет гибко реагировать на изменения финансовой и экономической модели.

Кроме того, следует упростить разрешительно-согласовательную систему (минимизировать трудности в оформлении отвода земельных участков под строительство).

Наконец, целесообразно провести унификацию риелторской системы, ликвидировав такое явление как «псевдориелторы» (брокеры, как и строители, и покупатели, должны быть «чисты» перед законом, а также нести полную ответственность за продажу некачественного жилья).

Однако отметим, что в целом рост цен будет незначительным и в первую очередь привязан к сезонным колебаниям на рынке недвижимости. При этом минимум до середины 2010 года постепенно будет подниматься исключительно рынок жилищной недвижимости. Это связано с тем, что сейчас наступило время «конечных покупателей», которые будут покупать квартиры либо непосредственно для своих нужд, либо для сдачи их в аренду, но не с целью последующей перепродажи (по крайней мере в краткосрочной перспективе). Спекулятивный капитал, который превалировал в данном сегменте до недавнего времени, надолго вытеснен с рынка, чему поспособствовал, во-первых, мировой финансово-экономический кризис, во-вторых, фактический развал ипотечной системы, в-третьих, аферы с недвижимостью, которые имели место в Украине (в частности, «Элита-центр»).

Что касается рынка коммерческой недвижимости (офисные помещения, торговые и развлекательные центры и так далее), то позитивные изменения на нем возможны не ранее второй половины 2010 года. Основной фактор, от которого чрезвычайно зависит данный сегмент рынка (впрочем, как и вся сфера строительства и недвижимости) – президентские выборы. Именно после них можно ожидать формирования четких и понятных новых правил игры, создания прогнозируемого инвестиционного поля для всех игроков – покупателей, продавцов, строителей, банков, а также разработки и внедрения государственных программ поддержки строительной отрасли в целом. Вместе с тем реализация данного сценария возможна лишь при условии, что новый президент и его команды будут эффективны и компетентны, а также сделают упор прежде всего на решение хозяйственных проблем.

Развитие строительной сферы, которая идет в тандеме с рынком недвижимости, в ближайшие полгода претерпит существенные изменения – причем как позитивные, так и негативные. Прежде всего, следует отметить, что время строительных «компаний-однодневок» закончилось. В результате естественного отбора в условиях кризисной рыночной экономики на рынке останутся крупные компании, которые работают в Украине с начала 1990-х годов и имеют своеобразное «портфолио» в виде значительного количества крупных инфраструктурных объектов в различных регионах страны. С одной стороны, от этого выиграет государство в целом и граждане в частности, так как значительно увеличивается качество жилья, более-менее выдерживаются сроки сдачи объектов и так далее. С другой стороны, возникает риск усиления монополистических тенденций, что может привести к повторению неконтролируемой ценовой политики. На данный момент многие строительные компании оказались в патовой ситуации: они взяли кредиты в банках, а также получили наперед оплату за недостроенное жилье от граждан. В результате кризисных явлений в экономике именно строительный бизнес оказался крайним, а банки сумели фактически свести свои потери к минимуму, что, в свою очередь, вынуждает строительный бизнес компенсировать свои потери за счет спекуляций на цене квадратного метра. В целом данная ситуация подтверждает актуальность разработки новой системы взаимоотношений банковской и строительной систем, при которой отдельный банк и строительная фирма выступают в жесткой связке от начала до конца проекта, а не как конкурирующие организации, которые скорее мешают, чем помогают друг другу.

В завершении отметим, что, оценивая текущую ситуацию в строительстве в контексте финансово-экономического кризиса, достаточно сложно сделать точный прогноз развития строительной отрасли в целом. Однако можно констатировать, что данная отрасль находится в несколько подвешенном состоянии, так как ее дальнейшее развитие во многом зависит от неконтролируемых строительными компаниями факторов. Один из них – деятельность Национального банка Украины, который может стимулировать коммерческие банки к ипотечному кредитованию, что позволит возобновить работу на замороженных объектах. Не менее важной является ситуация в инвестиционном сегменте: многие строительные компании в ближайшее время вынуждены будут привлекать дополнительные средства в виде финансовых вложений инвесторов. Особое значение при этом приобретает продуманная инвестиционная стратегия государства, направленная не на удовлетворение интересов отдельных компаний (посредством кулуарного лоббизма), а интересов всей отрасли.

Справка Trust.ua: Евгений Марьин - президент БФ «Співдружність», известный эксперт в области развития строительного бизнеса, почетный президент и акционер ЗАО «Київсоцбуд»(2003-2007).

Юрий Маланюк – вице-президент БФ «Співдружність», специалист в области развития отечественного строительного бизнеса, акционер ЗАО «Київсоцбуд» (2003-2007).

Немає коментарів: