пʼятниця, 25 травня 2018 р.

ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ: ПОТРЕБА ЧИ МАНІПУЛЯЦІЯ


Гайдай Володимир Іванович

Аспірант

Кафедри публічної політики та політичної аналітики

Національної академія державного управління при Президентові України

 
У статті досліджена сутність та зміст мораторію на продаж сільськогосподарських земель, історію запровадження мораторію на продаж сільськогосподарських земель, позитивні та негативні сторони відсутності ринку сільськогосподарської землі.


Проаналізований вплив запровадження ринку сільськогосподарських земель на економіку країни, сформульовані висновки та пропозиції щодо доцільності запровадження ринку землі.

Ключові слова: землі сільськогосподарського призначення, продаж, Земельний кодекс України, мораторій, право власності на землю.

 

The article examines the essence and content of the moratorium on the sale of agricultural land, the history of the introduction of a moratorium on the sale of agricultural land, the positive and negative aspects of the lack of agricultural land market. The influence of the introduction of agricultural land market on the economy of the country is analyzed, conclusions and suggestions on the feasibility of the introduction of the land market are formulated.

Key words: agricultural land, sale, land code of Ukraine, moratorium, ownership of land.

 

Постановка проблеми. На сьогоднішній день Україна знаходиться на етапі становлення демократичного політичного режиму. Однією цінністю демократії є право приватної власності, у тому числі й на землі сільськогосподарського призначення. Тому наразі гостро стоїть питання про зняття/ продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, який відтерміновується у часі в зв'язку із недосконалістю чинного законодавства в Україні та неоднозначною суспільною позицією та запровадження вільного ринку землі.

Значення землі для існування людей не можливо переоцінити. Однією з найважливіших характеристик землі є ії кількісна обмеженість як природнього ресурсу та є вичерпним ресурсом.

Також, земля виконує дві основні функції: виступає основним засобом виробництва у сільському і лісовому господарстві, а також є просторово-територіальним базисом життєдіяльності людей – місцем розміщення населених пунктів, народного господарства тощо. Окрім цього, земельні ділянки – це нерухоме майно, об’єкт права власності та інших речових прав.

Згідно ст. 14 Конституції України, а також ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, яка полягає у забезпеченні раціонального використання земельних ресурсів, збереженні й відтворенні родючості ґрунтів, захисті їх від псування та забруднення, реалізації громадянами, юридичними особами та державою їхніх прав власності та землекористування відповідно до закону.

Зважаючи на важливість фундаментальних засад конституційного ладу в Конституції України передбачено систему гарантій щодо забезпечення функці­онування інституту права власності, зокрема права власності на землю, яка є основним національним ба­гатством, що перебуває під особливою охороною дер­жави, та об’єктом права власності Українського народу.

 

Аналіз останніх наукових досліджень. Проблема запровадження вільного ринку земель, запровадження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення отримала широкий суспільний резонанс та досліджувалася багатьма українськими науковцями. Це питання аналізується у працях Євдокимова М.О., Коваленко Т.О., Кулинича П.Ф., Мірошниченка А.М. Погрібного О.О., Юрченко А.Д. та інших вчених.

Мета та завдання дослідження. Метою даного дослідження є науковий аналіз сутності запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, запровадження мораторію на продаж сільськогосподарських земель, вироблення пропозицій щодо доцільності запровадження ринку земель, існування мораторію на продаж земель у сучасних українських реаліях. Для досягнення зазначеної мети у процесі дослідження передбачається вирішити наступні завдання:

визначити сутність ринку земель сільськогосподарського призначення;

визначити сутність та зміст мораторію на продаж сільськогосподарських земель;

встановити об’єкти мораторію, а також коло суб’єктів, на яких він розповсюджується;

проаналізувати позитивні та негативні наслідки існування мораторію на продаж сільськогосподарських земель;

сформувати авторські висновки та розробити пропозиції щодо доцільності запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення , існування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Виклад основного матеріалу.

Відповідно до ст.22 Земельного Кодексу України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Придатність земель для використання у сільському господарстві встановлюється на підставі даних державного земельного кадастру (бонітування ґрунтів, облік кількості та якості земель тощо) органами, які погоджують, здійснюють експертизу та затверджують відповідну землевпорядну документацію (ст. ст.118, 123, 186 та ін. ЗК України). [2]

Головною особливістю земель сільськогосподарського призначення те, що землі є основним засобом виробництва у сільському господарстві (засобом виробництва продуктів харчування, кормів для тварин і сировини для суміжних галузей промисловості) та це зумовлює встановлення особливого правового режиму використання, запровадження різноманітних засобів охорони сільськогосподарських земель, підвищення родючості ґрунтів, а також недопущення вилучення їх з сільськогосподарського обігу.

Мораторій (заборона) на відчуження земельних часток (паїв) був запроваджений Законом України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» від 18.01.2001 р. (нині втратив чинність). Закон тимчасово забороняв укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування земельної частки (паю), або іншим способом відчужувати зазначені частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб. Мораторій мав діяти до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України.

Втім, з прийняттям Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. зазначений мораторій не тільки не був знятий, а навпаки, п.15 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України заборонив відчуження не лише земельних часток (паїв), а й земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. Спочатку заборона мала діяти до 1 січня 2005 року, проте Законами від 06.10.2004 р. та від 19.12.2006 р. дія мораторію була продовжена, а Законами від 03.06.2008 р. та від 20.12.2011 р. мораторій фактично був зроблений безстроковим, оскільки його строк було продовжено до набрання чинності Законами України «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок земель».

На даний час, згідно останніх змін, запроваджених положення про мораторій сформульовані наступним чином (п. 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України):

До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, в порядку, визначеному цим Законом.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Метою і необхідністю запровадження мораторію, була напруга у суспільстві, щодо питань запровадження ринку сільськогосподарських земель відсутність довіри громадського суспільства до реформ, які реалізовуються у державі, відсутність нормативної бази, яка дозволяє регулювати процедури обігу земель сільськогосподарського призначення та необхідність потреби в часі для розробки необхідних нормативно-правових актів для введення сільськогосподарських земель в економічний обіг.

Разом із тим, серед причин створення напруги в суспільстві в питанні продажу сільськогосподарських земель виділяють наступні:

  • Наявність негативного досвіду отриманого від ваучерної приватизації;
  • Відсутність чесної комунікації державної влади з власниками паїв на права власності на земельну ділянку, щодо роз’яснення переваг/недоліків продажу сільськогосподарських земель.
  • Існування негативного явища «рейдерства», яке широко використовується;
  • Побоювання скуповування значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що матиме своїм наслідком «обезземелення» селян та утворення «латифундій» латиноамериканського типу з найманими працівниками;
  • Страх відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану;
  • Боязнь можливості концентрації значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (банків) під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача;
  • Можливість виникнення явища «спекуляції» земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення скуповуватимуться фінансовими спекулянтами з метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зростання вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію;
  • Наявність підозри в неконтрольованій зміна цільового призначення та урбанізація сільськогосподарських земель;
  • Відсутність законодавства, яке б чітко регулювало процес обігу сільськогосподарських земель, відповідальність осіб які порушують законодавство;
  • Існування політичної корупції;
  • Незрозумілий тиск, шантаж Міжнародного валютного фонду зі скасування мораторію;
  • Спроби громадян України за допомогою міжнародних інституцій (Європейського суду з прав людини) домогтися скасування мораторію на продаж земель в Україні.

Найважливішим є страх власника земельної ділянки, щодо втрати прав на землю, через прогалини в законодавстві, створення умов при якому буде здійснене рейдерське захоплення, «віджим» землі.

Також, в короткотерміновому періоді є страх відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану.

Порівнюючи вартість земель сільськогосподарського призначення встановлюємо:

Середня ціна купівлі землі сільськогосподарського призначення в Німеччині – €18600 за гектар (Га).

Мекленбург-Передня Померанія: €25 000 за гектар;

Саксонія-Ангальт: €22 800 за гектар;

Тюрінгія: €16 700 за гектар;

Саксонія: €14 900 за гектар;

Бранденбург: близько €13 600 за гектар.

Естонія: Середня вартість 1 гектару — $5 000.

Болгарія: Середня вартість 1 гектару — $4 600.

Польща: Вартість $10 300 за 1 гектар

Австрія: Вартість 1 гектару — $42 000.

Великобританія: Вартість $31 400 за 1 гектар.

Швейцарія: Середня вартість $70 000 за 1 гектар.

США, Канада, Бразилія: Вартість визначається на аукціонах вартість стартує від $10 000 за 1 гектар.

Проте, Уряд України озвучує вартість 1 га землі лише в межах 50 000,00-60 000,00 грн., що є значно меншою, ніж вартість в Країнах Європи, Америки.

Також, є спроби наукового обґрунтування вартості сільськогосподарської землі, як співвідношення реальних доходів громадянина за 3 (три) місяці до вартості 1 Гектару. (в реаліях України приблизно вартість 1 гектару становитиме $967,00).

Варто зазначити, що занижена вартість землі призведе до зменшення надходжень до бюджету від оподаткування доходу від продажу земельних ділянок.

Щодо негативних сторін існування мораторію на продаж сільськогосподарських земель, які висловлюють експерти, правознавці, науковці та політичні діячі можна зазначити наступні:

- заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища землекористування – через смужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;

- селяни старших вікових груп та їх спадкоємці не можуть реалізувати своє право власності на землю;

- блокується створення великих, конкурентоспроможних сільськогосподарських підприємств;

- знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість іпотечного кредитування.

- заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення є шкідливою для економіки держави в цілому, оскільки через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується великі площі орних земель;

- велика кількість підприємців, фермерських господарств не проти скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель.

Проте, жодне твердження, яке стверджує про існування мораторію, як негативного явища, зазвичай не підкріплюється жодними детальними розрахунками, жодними аналітичними даними, а у разі існування розрахунків, зазвичай, вони є неповними та не розкривають інформацію в яких умовах здійснювалися розрахунки, хто замовник, які методики застосовувалися при зборі даних та здійсненні розрахунків.

Але, на даний час не існує економічних розрахунків, які б пояснювали причину низької вартості найродючішої землі на планеті, пояснювали яким чином власники паїв, при їх продажі за низькими цінами, отримують економічні вигоди, і дають змогу стати «заможними».

Відсутні дієві механізми, які б гарантували що при скасування мораторію, не буде чинися тиск на власників паїв, щодо примусового продажу прав на земельні ділянки, зникне «тіньовий» ринок землі.

Також, можна стверджувати, що прибічники продажу сільськогосподарських земель, користуючись маніпулятивними технологіями, створюють уявний образ «заможного селянина – власника землі», хоча по-суті пропонується «денаціоналізувати» основне національне багатство, та порушити ст.14 Конституції України.

Уважне вивчення історії цивілізації підводить до висновку про взаємовплив релігії з політикою. Слід зазначити, що народні депутати приймаючи Конституцію України усвідомлювали відповідальність перед Богом, власною совістю, попередніми, нинішнім та прийдешніми поколіннями. Відповідно до першої книги Біблії стверджується: «На початку Бог створив Небо та землю». Серед заповідей Божих, які найчастіше згадує людина у своїх міркуваннях на тему релігії, практично завжди є – «Не вкради!».[5]

В сучасних умовах, з відміною мораторію, може ствердитися заповіт Апостола Матвія по відношенню до нинішніх власників земельних ділянок: «Бо хто має, то дасться йому та додасться, хто ж не має, забереться від нього й те, що він має».[6]

Однак, сучасні українські релігійні діячі з проблеми продажу сільськогосподарських земель не висловлюються, хоча б було корисно знати ставлення Церкви до скасування мораторію та до запровадження вільного ринку сільськогосподарських земель.

Висновок: Таким чином, скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель, за нинішніх умов, стане не економічним, а політичним рішенням, призведе за розпродажу земель за заниженими цінами оскільки, виникне ризик незаконної втрати права власності на землю та масового скуповування українських земель іноземними резидентами, та як наслідок, повна втрата права власності та підконтрольності своєї території.

Для скасування мораторію для забезпечення прозорого, регульованого державою ринку земель сільськогосподарського призначення, необхідно завершити створення необхідної законодавчої бази, насамперед йдеться про прийняття законів про ринок земель, утвердити реальний ефективний вплив держави на формування ринку земель в Україні, провести всеукраїнський референдум з приводу запровадження ринку сільськогосподарських земель.

Саме тому, на даному етапі функціонування держави є необхідність продовжити мораторій на продаж чи іншим способом відчуження земель сільськогосподарського призначення до належного законодавчого забезпечення запровадження і регулювання обігу земель, та повернутися до скасування мораторію не раніше ніж через 10 років.
 

 

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ: 

 

1. Конституція України: [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80

2. Земельний кодекс України: [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14

3. Закон України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» (втратив чинність) [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2242-14

4. Стратегія сталого розвитку «Україна-2020» від 12 січня 2015р. [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/5/2015.

5. Біблія. Старий Заповіт. Переклад Івана Огієнка. [Електронний ресурс].- Режим доступу:  http://www.my-bible.info/biblio/ukrainskaya-bibliya/bytie.html

6. Біблія. Новий Заповіт. Євангеліє від Матвія. Переклад Івана Огієнка. [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://www.my-bible.info/biblio/ukrainskaya-bibliya/evangelie-ot-matfeja.html

7. Гречанюк Н.В. Ефективність мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення як адміністративно-правовий засіб регулювання становлення ринку земель в Україні. / Н.В. Гречанюк // Науковий вісник Національного університету біоресурсів і природокористування України. – 2013. – Вип. 182. – Ч. 3. – С.168- 175.

Немає коментарів: